実家を相続するとかかる税金とは？利用できる特例も紹介

更新日：2026.01.03

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実家を相続したら、どんな税金がかかる？

ご両親が亡くなった後、実家をどうするかは大きな問題です。その中でも、「税金」のことが気になる方は多いでしょう。

この記事では、実家の建物と土地を相続した場合に、いつ、どんな税金がかかるのかを解説します。さらに、実家を売却するときに使えるお得な特例についても紹介します。

今、実家の扱いに悩んでいる方は、特例の期限などに注意しながら、ぜひ参考にしてください。

実家を相続すると、その後の扱いによって、かかる税金が変わってきます。ここでは、以下の3つのパターンでかかる税金を紹介します。

実家を相続した時点、つまり名義変更などの手続きをする際に、かかる可能性がある税金です。

相続した財産の合計額に対してかかる税金です。

基礎控除：相続税には「基礎控除」という非課税枠があります。相続した財産の総額がこの非課税枠以下であれば、相続税はかかりません。
- 基礎控除額の計算式：【3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数】
- 例：配偶者と子ども2人が相続人なら、3人なので4,800万円（3,000万＋600万×3）まで非課税です。
不動産の評価額：相続税を計算する際の不動産の価値は、実際の売買価格（市場価格）よりも低く計算されます。

実家の名義を亡くなった方から自分へ変更する（相続登記といいます）際に、法務局に納める税金です。

実家を所有していると、毎年かかる税金です。

土地や建物の資産価値に応じて、その不動産がある市町村に納める税金です。

都市整備などの費用にあてるための税金です。

実家を売却して利益が出た場合にかかる税金です。

不動産売買契約書などの書類に課税される税金です。

不動産を売却して得た**利益（譲渡所得）**にかかる税金です。

利益（譲渡所得）の計算：【売却金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額】
- 取得費：不動産の購入費や建築費など。相続した場合は、亡くなった方（被相続人）の購入時の費用を引き継ぎます。
- 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料や印紙税など。
所有期間：税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。相続した場合は、亡くなった方が所有していた期間も引き継ぎます。

相続した実家を売却した際に、税金の負担を大きく減らせる特例がいくつかあります。

売却で得た利益（譲渡所得）を減らし、譲渡所得税の負担を軽くするための特例です。

亡くなった方が一人で住んでいた「空き家」を売却した際に、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例です。

控除額：最大3,000万円
主な要件：
1. 昭和56年5月31日以前に建てられた建物であること。
2. 相続開始直前に、亡くなった方以外に住んでいる人がいなかったこと。
3. 相続開始から3年が経過する日の年末までに売却すること。
4. 売却価格が1億円以下であること。
5. 令和9年12月31日までの売却であること。
令和5年度の改正：以前は売却前に建物が耐震基準を満たしている必要がありましたが、令和6年1月1日以降の譲渡では、買主が売却後に耐震対応や取り壊しを行っても特例が使えるようになり、利用しやすくなりました。